Pinjaman Hartanah Komersial Perniagaan Malaysia 2026: Panduan Lengkap Lot Kedai, Pejabat & Gudang
Memiliki premis perniagaan sendiri adalah impian ramai usahawan Malaysia — tiada risiko pemilik tiba-tiba naikkan sewa atau minta anda keluar. Pinjaman hartanah komersial (commercial property loan) berbeza daripada pinjaman perumahan biasa dari segi nisbah pembiayaan, kadar faedah, dan dokumentasi yang diperlukan. Panduan ini membantu anda faham setiap aspek sebelum membuat keputusan besar ini.
Disclaimer: Interest rates, loan amounts, and eligibility requirements shown are indicative and subject to change. Contact the respective bank or institution directly for the latest rates and terms. Last reviewed: January 2026.
Quick Facts
Jenis Hartanah Komersial: Panduan Cepat
| Jenis Hartanah | Kegunaan Lazim | LTV Tipikal | Tempoh Pinjaman |
|---|---|---|---|
| Lot kedai (shophouse) | Perniagaan runcit, restoran, pejabat | 70%–80% | 20–30 tahun |
| Unit pejabat (office unit) | Pejabat profesional, co-working | 70%–80% | 20–30 tahun |
| Gudang (warehouse) | Logistik, pengeluaran, stor | 65%–75% | 15–25 tahun |
| Shophouse (bangunan lama) | Kedai, kediaman atas, warisan | 70%–80% | 20–30 tahun |
| Industri ringan (light industrial) | Kilang kecil, bengkel | 65%–75% | 15–20 tahun |
Pinjaman Hartanah Komersial vs Pinjaman Perumahan
Ramai pembeli tidak sedar betapa berbezanya pinjaman komersial berbanding pinjaman perumahan biasa:
| Aspek | Hartanah Komersial | Hartanah Kediaman |
|---|---|---|
| LTV Maksimum | 70%–80% | 85%–90% (pembelian pertama) |
| Kadar Faedah | BLR + 1.5%–3.5% | BLR + 0.8%–2.0% |
| Tempoh Maksimum | 30 tahun | 35 tahun |
| Cukai Setem | Lebih tinggi | Standard |
| Penilai | Laporan penilaian wajib | Wajib tetapi lebih mudah |
| DSR (Debt Service Ratio) | 50%–60% pendapatan bersih | 60%–70% pendapatan kasar |
| Pemprosesan | 4–8 minggu | 2–4 minggu |
Perhatian: Kadar Faedah Komersial Lebih Tinggi
Kadar faedah untuk pinjaman hartanah komersial sememangnya lebih tinggi berbanding pinjaman perumahan. Ini kerana bank menganggap hartanah komersial lebih berisiko — nilai boleh turun jika ekonomi merosot dan hartanah komersial lebih sukar dijual berbanding kediaman.
Nisbah LTV: Apa Yang Anda Perlu Tahu
LTV (Loan-to-Value) menentukan berapa banyak bank akan pinjamkan berbanding nilai hartanah:
Contoh LTV untuk lot kedai bernilai RM500,000:
- LTV 80% = Bank pinjamkan RM400,000 | Deposit anda: RM100,000
- LTV 75% = Bank pinjamkan RM375,000 | Deposit anda: RM125,000
- LTV 70% = Bank pinjamkan RM350,000 | Deposit anda: RM150,000
Faktor yang mempengaruhi LTV yang ditawarkan:
- Rekod kredit anda (CCRIS/CTOS bersih = LTV lebih tinggi)
- Lokasi hartanah (lokasi utama = LTV lebih baik)
- Jenis hartanah (pejabat dan kedai dapat LTV lebih baik berbanding gudang)
- Status peminjam (individu vs syarikat)
- Hubungan sedia ada dengan bank
Pembiayaan Islam vs Konvensional untuk Hartanah Komersial
Pembiayaan Islam (Murabahah/Tawarruq)
- Berdasarkan konsep jual beli atau murabahah — bank beli dan jual semula kepada anda
- Kadar keuntungan tetap (fixed) lebih popular untuk ketenangan fikiran
- Tiada unsur riba — sesuai untuk muslim yang ingin pembiayaan patuh Syariah
- Fleksibel untuk syarikat dan individu
- Boleh didapati di semua bank Islam dan window Islam bank konvensional
Pinjaman Konvensional (Kadar Terapung atau Tetap)
- Kadar faedah biasanya berasaskan BLR (Base Lending Rate) atau BR (Base Rate)
- Kadar terapung — boleh naik atau turun mengikut dasar BNM
- Kadar tetap 1–5 tahun pertama tersedia di sesetengah bank
- Lebih mudah difahami untuk usahawan yang biasa dengan struktur pinjaman konvensional
- Tersedia di semua bank utama Malaysia
MRTA vs MLTA: Pilih Perlindungan Yang Sesuai
Pinjaman hartanah komersial memerlukan perlindungan insurans gadai janji. Dua pilihan utama:
| Ciri | MRTA | MLTA |
|---|---|---|
| Jumlah perlindungan | Berkurangan mengikut baki pinjaman | Kekal tetap sepanjang tempoh |
| Nilai serahan | Tiada | Ada (boleh tebus sebelum matang) |
| Premium | Lebih murah | Lebih mahal |
| Bayaran premium | Sekali gus (boleh masuk dalam pinjaman) | Tahunan atau bulanan |
| Sesuai untuk | Yang mahu kos minimum | Yang mahu perlindungan fleksibel |
| Jika hartanah dijual | Premium hangus | Boleh pindah milik atau tebus |
Pro Tip
Untuk hartanah komersial yang dijangka digunakan jangka panjang sebagai aset perniagaan, MLTA lebih disyorkan. Nilai serahan MLTA boleh digunakan sebagai tunai kecemasan pada masa hadapan, dan perlindungan tetap bermakna waris dilindungi sepenuhnya tanpa mengira baki pinjaman.
Pembiayaan Renovasi Add-On
Ramai pemilik hartanah komersial memerlukan renovasi selepas pembelian. Bank menawarkan kemudahan ini:
Cara kerja pembiayaan renovasi:
- Dapatkan sebut harga dari kontraktor berlesen
- Kemukakan bersama permohonan pinjaman utama
- Bank luluskan tambahan sehingga 10%–20% dari nilai pinjaman
- Wang renovasi dilepaskan berperingkat mengikut kemajuan kerja
- Kontraktor mungkin perlu menandatangani perjanjian langsung dengan bank
Had pembiayaan renovasi bergantung pada bank:
- Maybank: Sehingga 10% daripada harga belian
- CIMB: Sehingga RM100,000 tambahan
- RHB: Sehingga 15% daripada nilai hartanah
- Hong Leong: Pakej hartanah + renovasi (terma berbeza)
Kadar Faedah dan Bank Terbaik 2026
| Bank | Produk | Kadar Anggaran | Keistimewaan |
|---|---|---|---|
| Maybank | Maybank Commercial Property Financing | BLR + 1.8%–2.5% | Pelbagai jenis hartanah, pembiayaan Islam tersedia |
| CIMB | CIMB Commercial Property Loan | BLR + 1.5%–2.3% | Platform digital, proses lebih cepat |
| RHB | RHB Commercial Property Financing | BLR + 1.8%–2.8% | Fleksibel untuk PKS |
| Public Bank | PBe Commercial Property Loan | BLR + 1.6%–2.4% | Kadar kompetitif, proses teratur |
| Hong Leong Bank | HLB Commercial Mortgage | BLR + 1.7%–2.5% | Paket menarik untuk hartanah baru |
| Bank Islam | Bank Islam Commercial Property | Kadar keuntungan 4.5%–6.5%/tahun | Pembiayaan Islam sepenuhnya |
| Alliance Bank | Alliance Commercial Mortgage | BLR + 1.9%–2.8% | Sesuai untuk perusahaan kecil |
BLR semasa: semak dengan bank masing-masing. Kadar di atas adalah anggaran.
Dokumen Yang Diperlukan
Dokumen Individu / Pemilik Tunggal
- IC pengarah / pemilik (depan dan belakang)
- Penyata pendapatan atau slip gaji 3 bulan terkini (jika ada pendapatan tetap)
- Penyata cukai LHDN 2 tahun terakhir
- Penyata bank peribadi 6 bulan
- Penyata bank perniagaan 12 bulan (jika beli atas nama perniagaan)
- Salinan perjanjian jual beli (SPA) atau surat tawaran pembelian
Dokumen Syarikat Sdn Bhd
- Borang 9, 13, 24, 49 (dokumen penubuhan syarikat) dan SSM aktif
- IC semua pengarah
- Penyata kewangan diaudit 2–3 tahun terkini
- Penyata bank syarikat 12 bulan terkini
- Resolusi lembaga pengarah untuk pembelian hartanah
- Perjanjian jual beli (SPA) hartanah berkenaan
- Laporan penilaian hartanah dari penilai berlesen
Soalan Lazim
Frequently Asked Questions
Pro Tip
GX Bank Biz FlexiLoan menawarkan had kredit perniagaan sehingga RM150,000 — sesuai untuk modal kerja semasa anda menunggu kelulusan pinjaman hartanah komersial, atau untuk menampung kos berkaitan pembelian hartanah.
Mohon dengan kod OOIY691: https://gxbank.onelink.me/hSCE/gq9mcfyg (Ganjaran rujukan: RM100 peribadi + RM125 perniagaan = RM225 jumlah)
Disclaimer: Interest rates, loan amounts, and eligibility requirements shown are indicative and subject to change. Contact the respective bank or institution directly for the latest rates and terms. Last reviewed: January 2026.
Bersedia Miliki Premis Perniagaan Anda Sendiri?
Dapatkan panduan pinjaman hartanah komersial yang sesuai dengan keperluan perniagaan anda — lot kedai, pejabat, atau gudang. Mohon hari ini.
Pautan Berkaitan
- Pinjaman Hartanah Perniagaan — Gambaran umum pinjaman hartanah perniagaan
- Pinjaman Islam vs Konvensional — Bandingkan kedua-dua pilihan
- Pinjaman Perniagaan Sdn Bhd — Pembiayaan khusus untuk Sdn Bhd
- Pinjaman Kerajaan GGSM2 — Skim jaminan kerajaan untuk PKS
- Pinjaman Perniagaan 500K — Panduan pinjaman RM500K
Dikemaskini: April 2026. Kadar pembiayaan adalah anggaran dan indikatif — sahkan dengan institusi masing-masing sebelum memohon.